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套路多多，购房纠纷如何“有效维权”？******

　　人民网记者 孙红丽

　　近期，中央层面多部门发文定调房地产市场，并作出“要确保房地产市场平稳发展”“支持刚性和改善性住房需求”等一系列部署，进一步提振了房地产市场信心。

　　买房置业是老百姓重要的消费需求之一。让人民群众放心购房，住上更好的房子，诚信守法、风清气正的市场环境不可或缺。然而实践中，消费者在买房过程中可能遭遇种种套路，一旦交了定金买了房，常常处于弱势地位。比如，卖房捆绑销售装修升级包、精装交付货不对板等。这种时候，消费者应该如何有效维护自身的权益？

　　被“虚假宣传”误导，开发商规避责任怎么办？

　　近日，来自南京的网友向“人民投诉”平台反映，南京某楼盘在销售时，将小区主大门和会所一楼及景观作为重要宣传卖点，以高于周边楼盘3000元左右每平方米的价格售卖，很多消费者都为了景观买单。但购房完成后，开发商擅自更改规划，之前宣传的卖点全部变为其他功能区，且未做任何明确告知。小区景观遭到破坏，实质上房产溢价已经消失，给消费者造成了重大财产损失。

　　在消费者购买一手房的时候，开发商往往会通过宣传册、微信公众号等，对楼盘及样板房进行宣介。有的开发商还会草拟类似“售楼书、广告、宣传资料不构成要约，不属于交付标准，不具有约束力，双方应以正式合同为依据”的条款。那么，这些宣传和介绍是否有法律上的约束力？

　　中国消费者协会对此指出，根据法律规定，开发商无权单方在合同中规定广告和宣传资料等不构成合同内容。当售房广告和宣传资料构成要约，即使未写入合同，开发商也应履行相关义务，如未按约履行，则构成违约。

　　另外，业主如何避免被“虚假宣传”误导？遭遇开发商虚假宣传后又该如何维护权益？

　　中国消费者协会法律部副主任谢龙在接受人民网记者采访时表示，消费者维权主要的依据是以合同约定为准，但是一般情况下商品房的宣传广告和宣传资料在法律上定性为要约邀请，这不具有强制约束力。

　　“但是，如果销售广告和宣传资料是开发商在商品房开发规划范围内的房屋，以及相关设施所做的说明和承诺，并且这说明承诺具体而且确定，对商品房买卖合同订立以及房屋价格的确定都有重大影响，那么它就构成了要约。”谢龙说，这种情况即使是没有写到合同里面，它也是合同的重要内容。如果开发商违反了这些说明和承诺，那么消费者也可以据此作为证据，要求对方承担违约责任。

　　根据法律规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、商业广告和宣传等为要约邀请。商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。

　　举例来说，消费者在售楼处选购商品房时，宣传单上注明的房屋实际可使用面积是约86平方米，实际交付面积却不足80平方米。如果通过宣传资料和其他的相关证据能够看出开发商以房屋实际使用面积作为卖点，从而吸引消费者签约购买，那么可以认为，这个宣传内容构成要约。

　　谢龙建议，业主需要收集保全相关购房证据，譬如楼书、户型图、小区平面图等宣传资料，或是通话录音、现场录音录像、聊天记录等。

　　利用“补充协议”加重业主责任怎么办？

　　“多签了2份《补充协议》，收房时间变了，物业费涨了……”天津某楼盘业主向记者反映，补充协议和购房合同差异巨大。在购房合同基础上添加的补充协议，加重了业主的责任，规避了开发商的责任。

　　实践中，经常有开发商利用其在房产交易中的优势地位，在与购房户签订《商品房买卖合同(预售)》时，要求购房户签订《补充协议》，在《补充协议》中多处变更、修改、增加原合同中的主要约定事项。

　　谢龙指出，这种情况会导致正式合同里的一些条款失效。

　　“从法律效力上来说，补充条款要高于合同条款，所以消费者一定要对补充协议的具体条款充分理解。”谢龙表示，开发商有义务充分说明每个条款的具体内容，消费者也可以拒绝一些不合理的条款。同时，从法律上来说，一些对消费者特别不公平的条款也是无效的。当然，具体要根据条款内容来判断。

　　北京广森律师事务所姜超峰律师提醒消费者，签订购房合同补充协议时要看清其中存在的陷阱，如涉及到交房时间，建议购房人在签补充协议时要明确、细化这些条款，对不可抗力的具体情形和影响程度有一个明确的约定。

　　不得不选的捆绑装修，真的合理吗？

　　在一些地区新房限价的背景下，很多楼盘特别是热门楼盘通过推出装修升级包这样的方式，变相进行组合销售。

　　去年九月，李先生在北京望京片区看中了一套面积126平米的新房。打算交定金时，销售人员告知，除了首付款，还要准备好买“升级装修包”的钱，否则房子就无法购买。几经协商未果，李先生只能无奈同意。

　　无形中增加了一大笔支出的李先生很是郁闷，强制买卖装修升级包是违规行为吗？

　　谢龙对此解释，从法律规定看，任何经营者销售商品提供服务都应当明码标价，不得在标价之外加价出售，也不得收取任何未予标明的费用。开发商利用自己的优势地位销售装修升级包这种行为违背了消费者意愿，侵害了消费者自主选择权。根据消费者权益保护法，消费者有权拒绝经营者的强制交易行为。

　　虽然拥有拒绝的权利，但是实践中，面对不接受就不购房的情况，消费者仍有购房意愿怎么办？

　　“这种情况下，如果消费者购买装修升级包，要看开发商能否正常给消费者开具正规的发票。如果不能，说明这个收费是不合理的，那么消费者就可以去举报。”谢龙表示。

　　姜超峰认为，装修升级包从法律上来说没有问题，但是合理性还是有所欠缺。商品房买卖是一种平等主体的民事法律关系，这种情况下如果不存在欺诈、故意隐瞒等导致合同无效的因素，合同是有效的。

　　对于不买装修升级包就无法购房的情况，姜超峰建议，购房者若购买捆绑装修的房子，为了自身利益，应要求开发商在购房合同中写明装修品牌、价值标准等，以及如未能达到约定的标准，开发商应承担何种法律责任。

　　精装修货不对板，如何解决？

　　2020年9月，河北保定的王女士在市内某小区全款购买了一套精装修期房。交房后，发现不仅精装修房与样板房相差甚远，还存在窗户关不严、墙面不平整等问题。尤其是卫生间的瓷砖，很多是空的。

　　精装修房屋货不对板、缩水、漏水、减配……业主可以主张哪些权益？面对开发商“样板间仅供参考，最终交房以合同约定为准”“出卖人享有最终解释权”的条款，业主该如何有效维权？

　　姜超峰认为，房屋质量问题分两种，一种是严重的质量问题，比如可能有危险性，入住后人身安全得不到保证等，消费者可以拒绝，甚至可以要求退房并要求对方承担赔偿责任。但是一些非严重的质量问题，在保修期内开发商有责任、有义务承担维修责任。

　　“‘享有最终解释权’这句话本身不符合法律规定。”谢龙称，因为这种格式条款是由开发商事先制定并重复使用的，而格式条款一定要基于公平的原则来确定双方的权利义务。如出现争议，应该做出不利于格式条款提供方的解释，也就是要做出有利于消费者的解释。

　　姜超峰说，装修样板房对消费者买房有非常重要的影响，它可以构成合同要约。如果开发商明确提示消费者，样板房不是最终交付标准，开发商可以不承担责任。如果注明属于开发商赠送，则也要符合赠送的要求，比如品牌、材质等，否则开发商同样可能构成违约。

福建省各级机关开展“我在乡间有亩田”党员志愿活动”******

　　让“抛荒地”变“希望田”

　　同心用情奋力书写保耕护粮“机关答卷”

　　为深入学习贯彻习近平总书记关于实施乡村振兴战略和粮食安全的重要论述，认真落实省委省政府有关部署要求，2022年以来，福建省委省直机关工委倡议开展“我在乡间有亩田”党员志愿活动，发动全省各级机关自愿认筹认种抛荒农田耕地，以实际行动保障粮食安全，推动乡村全面振兴，奋力书写保耕护粮的“机关答卷”。省委充分肯定全省机关开展的“我在乡间有亩田”活动取得的初步成效，要求认真总结宣传经验做法，推动活动持续深入开展。

　　截止目前，全省各级机关党员干部职工，认种抛荒地2.89万亩，认筹资金1683.8万元，其中省直机关认筹认种近3000亩。一片片抛荒地在复垦精耕中渐苏醒、复盘活，蝶变为种满水稻、甘薯、马铃薯、玉米等粮食和经济作物的“希望田”。

　　站位全局，保耕护粮有力有效

　　粮食安全，一头连着国家战略，一头连着百姓生活。习近平总书记多次深刻阐述粮食安全问题，强调“粮食安全是‘国之大者’。悠悠万事，吃饭为大”“要把中国人的饭碗牢牢端在自己手中”。

　　2022年4月15日，省委常委会会议学习贯彻习近平总书记重要讲话精神，要求“牢牢守住粮食安全底线”“实施乡村建设行动”。

　　中央有号令，省委有部署，机关有行动！机关党建如何更有效融入全省工作大局，在服务经济发展、推进乡村振兴中，发挥“第一方阵”走在前、作表率作用？省直机关工委班子始终在思考、谋划机关党建与全局工作深度融合的结合点和工作抓手。

　　“手中有粮，心中不慌”，是自古以来中国人的美好愿景，更是秉承“人民至上”的大国在面对国内外复杂多变的局势时该有的底气。针对农村耕地撂荒问题，去年5月，省委省直机关工委及时发出倡议，号召全省机关党组织强化党建引领，广泛发动在职党员干部职工积极参与“我在乡间有亩田”党员志愿活动，并率先在霞浦县盐田乡西胜村认筹认种10亩抛荒耕地，以实际行动保障粮食安全，为全面推进乡村振兴贡献力量。

　　“很快，一片片杂草丛生的抛荒耕地，迎来了一批批“城里的主人”。活动迅速得到省直单位广泛响应——省直各单位广大党员干部踊跃参与志愿活动，主动对接单位挂钩联系的县（市、区）或驻村干部，结合自身实际，探索不同路径，认领“责任田”。省人大机关、省纪委监委、省委办公厅、省政府办公厅、省委宣传部、省委统战部、省委政法委等单位领导班子成员带头认筹认种，发挥带头示范作用，以“头雁效应”推动全员积极参与；省工信厅、省公安厅、省民政厅、省退役军人事务厅、省林业局、团省委、省妇联、福建日报社等通过开展主题党日、志愿服务、工青妇活动等方式，组织党员干部深入田间地头，开展劳动体验教育，并以出资委托代耕、包干劳作等方式参与粮食生产；省司法厅、省信访局、省科协等单位分别通过系统带动、主动对接单位挂钩联系的县（市、区）或派出的驻村干部等方式认领抛荒耕地；省市台港澳办与台港澳系统、同胞、企业联合认筹认种“台港澳示范田”，积极探索闽台融合新模式；中央驻闽单位和央企也纷纷加入，福州海关、国网福建电力公司、福建电信、福建联通等履行“国家队”的责任和担当，主动认筹认种抛荒地。省农业农村厅加强政策统筹和把关，大力指导基层复耕复种，开展农业生产。

　　在省直机关带动下，市、县两级机关单位纷纷行动，掀起党员志愿认筹认种热潮。宁德、福州、莆田、南平、三明、漳州、龙岩以及屏南、蕉城、霞浦、晋安、永泰、永安、尤溪、平和、华安、仙游等市、县党委直属机关工委会同组织、农业农村等部门，发动机关事业单位、社会团体、企业商会、“两新”组织以及在外乡贤等社会各界积极参与，通过机关单位带动社会各界、机关党员引领家庭成员，凝聚起志愿活动的强大合力。

　　省委省直机关工委党员志愿者在霞浦县西胜村认筹认种抛荒地上挥锄耕作。摄影：邱炜

　　助农惠民，“四下基层”见事见人

　　八闽的盛夏，骄阳似火，却阻挡不了机关党员奔赴“自家田”的热情。

　　省直机关党员干部积极践行“四下基层”，纷纷走出办公室，下到田野中，与农户同劳动、话家常，感受农耕苦乐，宣传扶农惠粮政策，推动解决农业生产问题，帮助农村农民稳收增收，与基层群众拉近了距离、增进了感情。省文旅厅通过党员独自认种、众筹认种、支部结对认种、单位定点认种等多种方式，开展支农助农活动；省市场监管局通过开展扶农惠粮政策宣传、助农产品推广消费等活动，用实际行动帮助农民稳收增收；省海洋与渔业局结合行业特点，开展“我在渔区有口塘”志愿活动，通过认养虾塘，进行技术指导、渔事劳作，进一步走近农民、了解农村、推动渔业发展。

　　认领乡间“一亩田”，更要深耕一份“责任田”，种下去更要管得好！全省各级机关持续跟进认种后续服务，多措并举，在“长效”“实效”上作文章。宁德市县两级统筹协调各方资源，提供良田挑选、下单付款、售后跟踪等一站式服务，成立“粮耕保姆站”，全力解决耕作难题。同时筛选组建了21支农技服务队，不定期深入田间地头开展“送技上门”服务。莆田市出台“稳粮发展12条”措施，以财政投入引导撂荒地整治扶持。同时成立由党员担任田长的“红色护田员”服务队，多渠道培育农产品伴手礼品牌，提高农产品附加值。南平市强化政策协同和资金保障，引导龙头企业、家庭农场等参与撂荒地认筹利用工作，走好具有福建特色的乡村振兴之路。德化县在党建引领、政策叠加、国企助力上下功夫，打好服务保障“组合拳”；平和县号召党员干部“以当年带头开山种柚的干劲带头开耕种粮”，做到“认种与助农”结合、“开耕与护绿”结合、“引领与聚力”结合。全省各级农业农村部门不断完善“认、种、管”模式，优化个性化定制内容，帮助指导发展优势特色农业。

　　助农惠民，见事更要见人。各级机关在认筹认种中，紧密结合开展“四下基层、福行八闽——尊老爱幼、扶困助残”活动，深入基层一线，了解疫情影响下中小微企业发展、农产品销路、农民就业、乡村治理等农村实际情况，坚决守住不发生规模性返贫底线。每到一处，机关党员都深入基层访贫问苦，开展慰问和扶助，及时送去党和政府的温暖。在开展农村低收入人口常态化帮扶中，机关党员与基层群众拉近了距离、密切了感情，进一步树牢党的群众观点，走好党的群众路线。

　　“我们希望通过引导全省机关各级党组织和广大党员干部坚持党建引领，践行‘四下基层’，将认筹认种志愿活动作为拓展党史学习教育‘我为群众办实事’长效机制、实施机关党建‘三提三效’行动的重要抓手，不断健全完善活动机制，帮助农村农民稳收增收，巩固脱贫攻坚成果，让机关党建“三级联动”在助力乡村振兴、助农惠民中焕发新的生机！”省直机关工委负责同志介绍。

　　“沉睡”的土地被唤醒，农人们不再望“田”兴叹，而是对每寸土地、对美好生活充满期待。

　　省直和宁德市直单位党员在“蕉城良田”认领开耕活动中进行插秧比赛。阮传龙摄。

　　蓄势赋能，振兴乡村稳扎稳打

　　稻谷飘香季，颗粒归仓时。由全省各级机关党员认筹认种的农田已是稻谷金黄、瓜果飘香，万亩抛荒地迎来夏秋好收成！本周初，认筹认种抛荒地上产出的300袋“西胜大米”，经过简单加工和包装，就要分送到省直机关工委党员干部的手中。“机关党员干部到乡间认领抛荒地，提高了村民种地积极性，收成比往年更好了。”霞浦县盐田乡西胜村党支部书记肖风望着丰收景象，喜悦之情溢于言表。

　　和霞浦县盐田畲族乡西胜村的丰收情景一样，八闽大地处处呈现喜人丰收景象。“嚓嚓嚓”，沉甸甸的稻穗应声倒下；“嘭嘭嘭”，黄澄澄的谷粒欢快地蹦开。看，田间地头那一个个挥汗如雨、收割打碾的忙碌身影，可不只是勤劳质朴的农民，更有来自全省各级机关的党员干部。

　　看到数月前亲手插下的秧苗已又青又壮，机关党员们喜上眉梢。恰逢水稻拔节长穗期，大家头顶烈日，脚踏黄土，和村民们一起挽袖卷裤，挥镰割草，干劲十足。“因为是自己认种的地，洒下了汗水，所以倍儿有感情！”朴实的话语道出不少人的心声。

　　土地抛荒，是近年来不少农村面临的共同难题。机关党员干部通过开展“我在乡间有亩田”党员志愿活动，用实实在在的耕耘“汗”卫粮食安全，切实盘活了农村弃耕抛荒田，提高了土地利用率和农民种粮积极性，同时激发了全社会共同参与乡村振兴的热情，形成了良好的社会影响。上杭县上早康村驻村第一书记程清华高兴地说，认领认种不仅盘活了村里的抛荒地，而且村里一年将增加12万元的毛收入。“我在乡间有亩田”党员志愿活动，在抛荒地复耕和机关干部助农之间搭起了一座桥，为全面推进乡村振兴开拓了新的作为空间。

　　新形势下，如何在农村与城市之间搭建更多这样的联络桥梁值得深入思考。产业振兴是乡村振兴的物质基础，也是增加群众收入，增强人民群众获得感和幸福感的不竭源泉。各级机关通过“插秧节”“开镰节”“丰收节”等农耕活动，帮助乡村策划组织开展春耕秋收等农事体验，推进美丽乡村建设，因地制宜培育延伸产业链，做优“田间经济”。民宿、摄影、研学、康养等新产业新业态不断涌现，不仅带动了农业增效、农民增收，有效促进农旅、文旅融合，也加快了新农村建设的步伐，激活了乡村振兴引擎。

　　健全和落实挂钩帮扶机制，进一步赋能乡村全面振兴。在认筹认种过程中，省直各单位以“我在乡间有亩田”党员志愿活动为纽带，认真落实省委省政府关于机关部门单位挂钩帮扶、乡村振兴指导员、科技特派员和驻村第一书记等制度机制要求，立足机关职能，发挥党组织的政治优势、组织优势、人才优势、智力优势、资源优势，加大调研指导力度，主动帮助挂钩帮扶单位加强党建、谋划项目、争取政策与资金支持，协助解决乡村振兴、农业生产、项目建设等经济社会发展中遇到的困难和问题，落实落细挂钩帮扶任务，为乡村振兴蓄势赋能，凝聚起更大能量和推动力。

　　省市场监管局党员干部在古田县薛后村体验金秋割稻，感受丰收喜悦。摄影：徐丽玲

　　党建引领，红色教育如火如荼

　　2021年3月，习近平总书记在福建考察时指出：“福建是革命老区，党史事件多、红色资源多、革命先辈多，开展党史学习教育具有独特优势。”

　　针对一些机关党组织开展党员教育存在的“党性”“党味”不足、内容形式单一、创新不够等情况，省直各单位充分发挥我省红色资源“三多”的特色和优势，把开展“我在乡间有亩田”志愿活动与加强党员党性党风党纪党史教育有机结合起来。通过开展主题党日活动、参观红色教育基地等方式，让机关党员干部在重温红色记忆中接受对党忠诚教育、革命传统教育和爱国主义教育，在传承红色基因中强化党性锻炼，切实把践行伟大建党精神写在田间地头上。活动开展以来，省直机关党组织到“一亩田”所在地农村开展“忠诚在心、岗位奉献”红色记忆主题党日活动300多场次，进一步丰富了机关党组织“三会一课”的内容，活跃了活动形式，又增进了党员教育的实效。

　　机关党建只有秉承“不忘初心、牢记使命”，做到“新、活、实”，党的工作才会有生命力和感染力，才能找准定位、增强活力、发挥作用，才能以高质量党建引领机关各项事业高质量发展。这是“我在乡间有亩田”活动中很多党员发自内心的体会。在认种认领过程中，各级机关党组织立足机关党建“围绕中心、建设队伍、服务群众”的核心职能，把握共产党人“为民造福”这一根本宗旨和最大政绩，积极探索不同路径，找准机关职能与服务发展、服务基层、服务群众的结合点。通过党建引领，广泛开展机关党的建设“三级联创”活动，深化“机关+农村”结对共建工作，强化组织共建、党员共管、载体共创、资源共享，带动市、县机关干部深入基层为民服务，做到系统带动、上下联动，使直接联系农村群众、服务乡村振兴成为全省机关的共同行动。

　　仓禀实，天下安。“我在乡间有亩田”党员志愿活动的火热开展，让干部长才干、群众得实惠、乡村添活力，取得较好效果。机关党员干部表示，通过认领一亩地，躬耕一方田，真切感受到唯有沉到一线察实情，扑下身子真为民，想方设法创造条件，用心耕好职责所在的“一亩三分地”，才能在时代滚滚的洪流中，砥砺初心，勇毅前行，在“为人民服务”中成就更好的自己和更有价值的人生！

　　党旗耀八闽，党徽映初心。八闽大地，田间地头，万亩绿辉映那抹红。阳光下，高扬的党旗分外夺目！胸前的党徽熠熠生辉！

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）